📘 SCI avec bien meublé : optimiser la location meublée sans erreurs fiscales
🔹 SCI avec bien meublé : une fausse bonne idée sans accompagnement ?
Beaucoup d’investisseurs envisagent de détenir un bien meublé dans une SCI pour « simplifier » la gestion entre associés ou anticiper une transmission. Or, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est fiscalement incompatible avec la SCI à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR). Sans structuration précise, vous risquez de perdre les avantages du LMNP et de subir une imposition plus lourde.
Chez Armor Patrimoine, nous accompagnons chaque mois des particuliers qui, mal conseillés ou trop confiants, se retrouvent piégés par une SCI mal adaptée. Voici notre guide pour comprendre les règles, choisir la bonne option, et éviter les erreurs les plus fréquentes.
💼 SCI et bien meublé : ce que dit la fiscalité
🔎 Incompatibilité du LMNP avec SCI à l'IR
Le statut LMNP repose sur une imposition en nom propre, alors que la SCI à l’IR déclare des revenus fonciers. En meublé, ces revenus sont considérés comme industriels et commerciaux (BIC). Or, une SCI à l’IR ne peut pas détenir un bien meublé sans risquer une requalification en SCI à l’IS.
🔎 SCI à l'IS : une alternative pour détenir du meublé
Il est possible de loger un bien meublé dans une SCI à l’IS. Cela permet de déduire l’amortissement du bien, comme en LMNP réel. Mais attention : les plus-values sont alors soumises à l’impôt sur les sociétés (et non aux plus-values privées).
⚠️ Les conséquences :
- Perte des abattements sur la plus-value (22/30 ans)
- Comptabilité commerciale obligatoire
- Difficultés à sortir les bénéfices (dividendes imposés)
👉 Découvrez aussi notre accompagnement patrimonial en immobilier
📅 Dans quels cas loger un bien meublé dans une SCI peut être pertinent ?
✔️ Vous êtes plusieurs investisseurs (conjoints, enfants, amis)
La SCI facilite la répartition des droits et la gestion commune.
✔️ Vous voulez transmettre progressivement le bien
La donation de parts de SCI est plus simple que celle d’un bien en direct.
✔️ Vous optez dès le départ pour une SCI à l’IS
Cette stratégie peut convenir à ceux qui souhaitent capitaliser long terme et réinvestir les bénéfices.
💰 Fiscalité : bien meublé en direct ou via SCI à l’IS ?
Critère | Bien meublé en direct | SCI à l’IS avec bien meublé |
Régime fiscal | BIC (réel ou micro-BIC) | IS (impôt sur les sociétés) |
Plus-value à la revente | Privée (abattements) | Professionnelle (pas d’abattement) |
Comptabilité | Simple (ou expert-comptable) | Obligatoire + bilan annuel |
Revenus | Imposés à l’IR | Sortie en dividende imposée |
🔧 Comment créer une SCI pour de la location meublée ?
🛠️ 1. Déterminer le bon statut fiscal (IS ou IR)
Le choix du régime fiscal est crucial dès la constitution. Il conditionne votre fiscalité future.
🛠️ 2. Rédiger des statuts adaptés
Ne copiez pas un modèle trouvé sur internet. Prévoyez les droits de vote, les apports, les cessions.
🛠️ 3. Gérer la comptabilité en SCI à l'IS
Vous devrez produire des bilans comptables, et déclarer vos résultats chaque année.
Etapes de création de la SCI et du LMNP
Avant de lancer votre SCI, suivez ces 3 étapes pour sécuriser fiscalement votre bien meublé.
📆 Prenez un rendez-vous avec Armor Patrimoine
Vous envisagez une SCI pour détenir un bien meublé ? Avant de signer quoi que ce soit :
- Vérifions ensemble la viabilité juridique et fiscale du projet
- Chiffrons l’impact sur votre fiscalité à court et long terme
- Rédigeons ou corrigeons vos statuts si besoin
Nos experts au service de votre patrimoine
Léandre Avril
Conseiller en Gestion de Patrimoine Associé
Léandre Avril
Conseiller en Gestion de Patrimoine Associé
Simon Méhault
Conseiller en Gestion de Patrimoine Associé
Hugo Boivin
Conseiller en Gestion de Patrimoine Associé